重组方案过会，但短债压力未减，招商蛇口连卖四子“回血”

作者：时代财经 谢斯临

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招商蛇口在放弃定增融资引战平安之后，重组并购南油集团的新方案在证监会光速过会。

9月23日，证监会并购重组委召开了2020年第42次工作会议。根据会议审核结果，招商蛇口发行股份、可转换公司债券购买资产事项获得无条件通过。

招商蛇口方面向时代财经表示：“南油集团在前海片区土地储备优势明显，本次交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司，进一步增强了招商蛇口对于前海自贸投资的控制，增厚前海土地权益绝对值超过5%。有助于增强上市公司的核心竞争力，上市公司估值也有望迎来修复。”

南油集团主要持有的资产为其间接持有的前海自贸投资的股权。招商蛇口目前间接持有南油集团76%的股权，本次收购方案完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司。招商蛇口在前海地区的地位将得到进一步巩固和提升。

这场对于招商蛇口具备重要战略意义的并购重组在过去的三个月里发生巨大的改变。

在招商蛇口最早宣布的重组并购方案之中，还包含向中国平安旗下的平安资管定增募资的内容。如果按原来的重组预案，平安人寿将持有招商蛇口2.67%股份，位列招商蛇口第五大股东。

但随着《认购协议》的失效，招商蛇口失去一个实力雄厚的战略投资者。平安集团拥有银行、信托、证券等全金融牌照，按战略合作协议未来本将根据招商蛇口需求为其提供包含但不限于股权、债权、物权等形式的一揽子综合金融服务。如今这一切都将成为过去式。

最新公告显示，招商蛇口将以发行股份、可转换公司债券的方式向深投控购买其持有的南油集团24%股权，将南油集团全部收入囊中。其中以发行股份、可转换公司债方式支付的对价分别为36.9亿元和33.4亿元，分别占本次交易对价的52.5%和47.5%。

不管在新或旧的两个交易方案中，招商蛇口始终不变的是“不出钱”。作为一家央企的招商蛇口，在融资成本及渠道方面又有着民企同行们难以企及的优势，哪怕是从从净负债率角度来看，仅40.06%净负债率也处在行业内优势水平。

招商蛇口理应不缺钱，但它如今却面临着一定的短债压力。截至2020年6月30日，招商蛇口的现金资源约为648.34亿元，而短期有息负债665.22亿元，其现金短债比小于1。

根据暂未正式落地的融资新规标准来看，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。招商蛇口现金短债比指标越线，归为黄色档，有息负债年增速上限为10%。

为缓解资金需求，资产出售成为招商蛇口快速回笼资金的方式之一。

9月14日，招商蛇口发布公告，以5.27亿元向关联方招商局仁和养老整售广州番禺物业，包括5栋办公楼及1栋酒店对应土地使用权及上盖物；一天之后，招商蛇口在北交所挂牌出让深圳招盛阁置、明华（蛇口）海员服务两家公司100%的股权。

9月23日，北交所披露信息显示，招商蛇口将以底价6.07亿元转让深圳乐艺置业49%股权。公开资料显示，标的公司的核心资产是位于深圳蛇口太子湾片区DY01-04商业地块，该土地面积5089.98平方米，计容建筑面积2.3万平方米。

不过，在挂牌回血的同时，招商蛇口也在凶猛拿地。

6月15日，招商蛇口历经796轮竞价大战，以超过138%的溢价率抢下了江苏徐州一幅住宅地块；7月，在上海虹口涉“围标”地块争夺战中，近190轮竞价，招商蛇口以超出起拍价10亿元、近8万元的楼板价拿下这宗地块，刷新虹口宅地的最高楼面单价纪录。

这些都是上半年招商蛇口在全国多地“制造地王”的典型案例。根据招商蛇口的计划，今年其拿地金额将超过去年，预计会超过千亿。天风证券数据显示，前8月，招商蛇口已获取土地项目47个，新增规划建面835.69万平，同比增长22.5%；总地价780.9亿元，同比增长49.3%。

向合作伙伴收购项目、增厚资产，都是招商蛇口擅长的财务技巧，而出清项目，降低负债缓解压力亦是招商蛇口这些年的重要动作。面临着一定的短债压力的同时，又四处攻城掠地，乍看之下相悖的抉择背后，折射出来的实际是招商蛇口的规模野心。

曾被视为中国房地产界标杆房企“招保万金”之一的招商蛇口，已经走过40年历史，中年的它似乎想要逐渐要回自己的往日荣光。

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