雅居乐脚踩两道红线:迎来平安雪中送炭 业绩增长放缓

2020-12-28 07:49:50
大资本向来是锦上添花,而本次平安不动产巨资入股雅居乐旗下项目,更像是雪中送炭。

雅居乐集团毫不掩饰此次股权融资的动机:除加深与平安方面的策略合作外,更重要的是增加现金流,改善财务状况。

今年上半年,公司已脚踩两道监管红线。随着负债持续攀升,资金吃紧状况或短期难解。国际评级机构穆迪预测,雅居乐集团将通过缩减收购规模来控制债务增长。

再次牵手“老朋友”平安

凛冬将至,雅居乐集团的“老朋友”中国平安(83.200, -1.00, -1.19%)又来了。

上周末,雅居乐集团(03383.HK)一则公告披露,拟将旗下7个地产项目部分股权,打包出售给平安不动产。后者在交易对价尚未明确时支付诚意金70.51亿元,从而锁定独家合作。

斑马消费注意到,上述项目分别位于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州以及惠州等二三线非核心城市,项目总面积176万平方米,相当于公司今年上半年新增土地面积的一半。

启信宝显示,平安不动产系中国平安旗下控股企业,是平安介入房企股权投资的主要平台之一。

平安和雅居乐的合作由来已久,4年前双方合作开发了旧金山项目。

2018年底,中国平安旗下深圳喻创收购雅居乐旗下惠州雅居乐22%股权,对价9.88亿元;2019年底,雅居乐集团位于惠州白鹭湖的7宗地块,再次引入平安方面股权合作。

今年7月,平安和雅居乐联手,以38.8亿元底价摘得中山“翠亨新区”商住用地,成为中山的“总价地王”。

随着合作深入,双方合作的土储面积达到约318万平方米,占公司总土储建筑面积(截至今年上半年为5303万平方米)的6%。

业绩增长放缓

进入2020年,雅居乐集团的销售增长放缓。今年前11个月,公司累计销售1158.2亿元,同比增长仅6.1%。2019年前11月,累计销售为1092.1亿元,同比增长22.63%。

另一方面,公司多元化业务铺天盖地,除正在分拆上市的雅城集团、已上市的雅生活(03319.K)之外,园林、环保、代建等业务全面开花。

无论是房地产投资,还是多元化业务,都需要资金支撑。

今年6月末,公司现金及现金等价物383.62亿元,短期借款就达403.03亿元。

截至今年6月,公司总负债2301.66亿元,资产负债率76.26%、净资产负债率114%,踩中两道“红线”。

斑马消费注意到,公司最近几年债务状况持续攀升,公司有息负债从2016年的439.96亿元增至2019年的966.70亿元。同期,资产负债率从66.48%增至76.09%。

公司仍需不断发债“借新还旧”。

12月15日,公司旗下企业番禺雅居乐在上交所发行82.47亿元小公募债获受理,主要用于偿还此前公司5笔债券;11月10日,公司发行2025年到期的1.83亿美元优先票据,也用于偿还若干债务。

今年中报显示,虽然公司收入同比增长23.65%,但归母净利润仅增长1.00%,远低于去年同期35.06%的增速。

股权融资或成主流

雅居乐集团此次引入平安不动产,将有百亿规模资金入账,可一定程度分散公司财务风险。

在“三道红线”融资监管新规背景下,和雅居乐集团一样面临着债务压力的房企比比皆是,降负债、化解财务危机成当务之急。

相较收紧的银行借贷渠道、高息的海外融资渠道,股权融资既不增加企业的有息负债,还能改善负债结构。通过项目股权融资,或许是今后国内房企在短时间内拿到低成本资金的主流方式。

今年9月,阳光城(6.480, -0.08, -1.22%)(000671.SZ)引入泰康人寿及泰康养老;10月,花样年控股(01777.HK)引入晨曦基金;全球最大的主权财富基金之一GIC,也在今年牵手融创中国、旭辉集团和仁恒置地。

同策研究院数据显示,今年11月,国内40家典型房企通过股权融资总额达到256.36亿元,环比增长331.2%。

在房企股权投资领域,平安系奔忙各处送“弹药”。

就在入股雅居乐旗下项目前几天,中国平安(601318.SH)控股子公司平安人寿,以对价37.1亿元购得金融街(6.500, 0.01, 0.15%)(000402.SZ)旗下北京金丰万晟置业全部股权。

据不完全统计,自2015年以来,平安系已入股碧桂园、中国金茂、融创中国、华夏幸福(12.800,-0.21, -1.61%)、招商蛇口(12.980, -0.08, -0.61%)等多家TOP30强房企,成为“中国最大隐形地主”。